契約期間の満了が近づき、次は更新せずに建物を返してもらいたい。自分で使いたい、建て替えたい。貸主として、そう考える場面があります。

家賃を滞納されている、無断で又貸しされているというように、借主の側の落ち度を理由に出て行ってもらいたい場合は、この記事ではなく「家賃滞納の賃借人が退去しないときの対応と明渡しの手順」をご覧ください。ここで扱うのは、借主に落ち度があるわけではないけれども、貸主の側の事情で契約を終わらせたい、という場面です。

ところが、普通借家では、期間が来れば当然に契約が終わるわけではありません。期間の定めがあっても、満了だけでは自動には終わらないからです。

貸主の側から普通借家を終わらせるには、所定の時期の通知と、正当事由（借地借家法26条〜28条）という、二つの関門を越えなければなりません。通知は、期間の定めがある契約では、期間満了の1年前から6か月前までにする更新拒絶の通知です。期間の定めがない契約では、解約申入れをして、その6か月後に契約が終了します。

二つのうち、実際に重いのは正当事由のほうです。正当事由は一つの事情で決まるものではなく、貸主・借主それぞれが建物をどれだけ必要としているかを中心に、これまでの経緯や建物の使われ方・現況、立退料の申出まで並べて、総合的に判断されます。立退料はそのなかの一要素で、正当事由の不足分を補うにすぎません。

期間満了で契約は当然に終わるのか

いいえ、期間の定めがある普通借家では、期間が満了しても、それだけで契約は終わりません。貸主・借主のどちらかが、期間満了の1年前から6か月前までの間に「更新をしない」旨の通知（更新拒絶通知）を相手方へ届けていなければ、従前と同じ条件で契約が続いたものとみなされます（法定更新。借地借家法26条1項）。

通知が届いていても油断はできません。期間満了後に借主がそのまま使い続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、やはり更新されたものとして扱われます（同条2項）。

なお、契約書に「期間満了の◯か月前までに申出がなければ同一条件で更新する」といった自動更新条項がある場合は、法定更新ではなく合意による更新と評価され、更新後も同じ期間が続くことがあります。契約書の更新条項もあわせて確認してください。

見落としやすいのは、その先です。

• 法定更新のあとの契約は、従前と同じ固定期間があらためて始まるのではなく、期間の定めのないものになります（借地借家法26条1項ただし書）。
• 普通借家で期間を1年未満と定めた場合は、はじめから期間の定めのない賃貸借とみなされます（借地借家法29条1項）。

「次の満了時にまた止めればよい」という段取りは、そこで利かなくなります。通知の時期を一度逃すと、あとから取り返すのは難しくなります。

更新を止めたいというご相談で最初に確かめるのは、契約書の期間と、いま満了まで何か月あるかです。すでに6か月前を切っていれば、その満了時に更新拒絶だけで契約を終わらせる道は原則として閉じているので、次の一手を別に立てるところから始めます。合意による終了や、解除の原因がある場合の解除は、これとは別に検討します。

法定更新のあとは「次の満了」という区切りそのものが無くなりますから、止めるには解約の申入れという別の手順に移り、段取りを組み直すことになります。通知の遅れが取り返しにくいのは、この組み直しが必要になるからです。なお、期限に遅れて出した通知も常に無意味になるわけではなく、内容によっては、法定更新後の期間の定めのない契約に対する解約申入れとして意味を持つことがあります。出しそびれた場合も、通知を先送りせず、内容を検討して動くところです。

なお、以上は普通の建物賃貸借（普通借家）の話です。定期借家は満了で更新されずに終わる契約なので、更新拒絶や正当事由の問題は生じません。ただし、定期借家には固有のルールがあり、二つを分けて押さえる必要があります。

• 定期借家として成立させるには法定の方式と事前の説明が必要で、これを欠くと、更新がない旨の定めが無効となることがあります。
• 期間が1年以上の定期借家で、満了による終了の通知を所定の期間内にしなかった場合は、直ちに普通借家になるのではなく、貸主が満了による終了を借主に対抗できないという扱いになります。

この場合は、期間の経過後に通知をすれば、通知から6か月を経過してはじめて終了を対抗できるのが原則です（借地借家法38条）。定期借家の要件は別のコラムで扱います。

更新拒絶に必要な正当事由

通知の時期を守っても、それで更新を止められるわけではありません。貸主からの更新拒絶には、正当事由が必要です（借地借家法28条）。期限内に更新拒絶の通知をしていても、正当事由がなければ更新拒絶に効力は認められず、契約は法定更新となります。

正当事由とは、契約を終わらせて明渡しを求めることが、社会通念に照らして妥当といえる理由のことです。借主にとって建物は生活や営業の基盤ですから、貸主の都合だけで退去を強いることのないよう、法律が貸主の更新拒絶・解約の申入れにこの関門を置いています。

正当事由は何を見て判断されるのか

一つの決め手で決まるものではなく、借地借家法28条が挙げる事情を合わせて判断します。28条が挙げる考慮要素を、重みの違いで並べると次のようになります。

中心にあるのは、貸主・借主それぞれの建物使用の必要性です。

• 貸主の必要性が借主のそれを上回っていれば、正当事由は認められやすい方向に働きます。
• 反対に、貸主側の必要性がはっきりしないとき、たとえば「土地を有効に使いたい」と述べるだけで具体的な計画がないような場合には、正当事由は認められにくくなります。

建物の老朽化も、単なる現況の問題というより、安全な建物へ建て替える必要という形で、貸主の使用の必要性を裏づける事情として扱われることがあります。

老朽化を持ち出すなら、耐震診断の結果や補修の見積りといった裏づけを先に用意します。古い、危ないという印象だけでは、十分な裏づけになりにくいからです。

正当事由があるかどうかは、まず、貸主と借主のどちらが、その建物をどれだけ必要としているかを比べて判断されます。条文も、双方が「建物の使用を必要とする事情」を最初に掲げたうえで、従前の経過や利用状況、立退料の申出を「そのほか」の事情として並べる書き方になっています。実際の判断も、まず使用の必要性を比較し、それだけでは決められないときに、他の事情を加えて衡量するという順序をとります。

ですから、貸主側の使用の必要性など、正当事由を基礎づける事情が乏しいままでは、立退料をいくら積み増しても、正当事由が認められる方向には動きにくいのが実情です。

つまるところ、なぜこの建物を返してもらう必要があるのか。それを具体的に語れるかどうかが、正当事由の判断を大きく左右します。

立退料と正当事由の関係

更新拒絶というと、立退料さえ払えば出て行ってもらえる、と受け止められがちです。けれども、立退料の役割はそこにはありません。立退料は、正当事由が完全には足りないときに、その不足分を補って正当事由を認めさせるための、補完的な要素です。最高裁も、金銭の提供はそれだけで正当事由の根拠になるものではなく、他の事情と総合考慮され、互いに補い合って正当事由の判断の基礎になる、という趣旨を述べています（最高裁昭和46年11月25日判決）。

だとすれば、明渡しを求める理由がそもそも乏しい場合には、どれだけ高額の立退料を申し出ても、それだけで正当事由が認められるわけではありません。立退料が必要かどうか、いくらが相当かも、明渡しを求める理由の強さをはじめとする他の事情とあわせて、総合的に判断されます。逆にいえば、明渡しを求める理由が強いことは、その総合判断のなかで立退料の要否や額を左右する一つの事情になります。

立退料の金額に、決まった相場や計算式があるわけではありません。事案ごとに、移転の実費や営業上の損失、建物の使われ方などを踏まえて、幅広く判断されます。裁判のなかでも、貸主が「相当額または裁判所が定める額を支払う」という形で幅を持たせて申し出ていた事案で、当初の提示を上回る額との引換えで明渡しが認められた例があります。

もっとも、裁判所が貸主の意思と無関係に金額を積み増してくれるわけではありません。どの範囲まで支払う意思を示すかという申出の設計が効いてきます。だからこそ、金額から入るより、明渡しを求める理由を固める方が先になります。具体的にいくらになるかは、物件の用途や立地、借主の使い方によって大きく変わりますから、金額の見立ては個別に検討するほかありません。立退料そのものの考え方は「立退料はどう決まるのか」で詳しく取り上げています。

更新拒絶と解約申入れで正当事由が必要な時点

自分の契約に期間の定めがあるかどうかで、ここは読み分けてください。

正当事由は「いつ」の事情で判断されるのか。期間の定めがある普通借家では、まず期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新拒絶の通知が借主へ届いている必要があります（借地借家法26条1項）。更新拒絶では、通知時点の事情を出発点として、期間満了時までに明渡しを認めるのが相当かが判断されます。通知後に事情が動いた場合の扱いは、その内容や手続により異なり、後から生じた事情だけで、最初の通知の不足を当然に埋められるとは限りません。

これに対して、期間の定めのない契約、たとえば法定更新のあとは、更新拒絶ではなく「解約の申入れ」になります。貸主の解約申入れから6か月が経過して契約は終了しますが、その申入れにも正当事由が必要です（借地借家法27条・28条）。また、6か月の経過後も借主が建物を使い続ける場合には、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、やはり更新されたものとして扱われます（同法27条2項・26条2項）。後の事情を踏まえて改めて申入れをすることや、訴訟中の立退料の申出が判断で考慮されることは、最初の更新拒絶とは別に検討します。

実務では、この分かれ目が最初の見立てを決めます。

• 期間の定めがあるなら、満了日から逆算して通知の期限を押さえます。
• 法定更新後で期間の定めがないなら、いつ申し入れて6か月後をどこに置くかから逆算します。

どちらの型かを決めないまま書面を書き始めると、期限の数え方から間違えます。呼び名も手続も違いますが、正当事由が要る点は変わりません。

更新拒絶と契約解除の違い

混同されやすいのが、更新拒絶と契約解除の違いです。家賃滞納や用法違反を理由に契約を途中で終わらせるのは「解除」で、こちらは正当事由ではなく、信頼関係が破壊されたといえるかどうかで判断されます。

期間満了で更新を止める「更新拒絶」とは、求めているものが「明渡し」で共通していても、通る理屈も、必要な事情も別のものです。ですから、滞納などの債務不履行を理由にするのであれば（解除の要件を満たす場合）、期間満了を待つ必要はなく、解除の手順に沿って進めます。

もう一点、注意がいります。更新拒絶が認められても、それだけで建物が返ってくるわけではありません。借主が任意に出て行かなければ、明渡しを求める法的手続（明渡訴訟など）が別に必要になり、判決などを得てもなお退去しないときに、はじめて強制執行を検討することになります。借主が任意の退去に応じないときにどの順で進めるかは「家賃滞納の賃借人が退去しないときの対応と明渡しの手順」で全体の流れを書いています。

いずれにしても、鍵の交換や荷物の運び出しによって貸主が自力で退去を迫るやり方は、相手に非があっても原則として許されず、損害賠償等の問題を生じるおそれがあります。退去に応じてもらえないときは、あくまで手続を通じて進めます。

よくある質問

Q. 立退料さえ払えば、更新を断って出て行ってもらえますか。

いいえ、そうとは限りません。立退料はあくまで正当事由の不足分を補うものであって、それ単独で明渡しを認めさせる力はありません。自分で使う必要や建替えの必要といった、明渡しを求める理由がある程度そろっていて、はじめて立退料がその不足を埋めます。求める理由がほとんどなければ、いくら高額を積んでも正当事由は認められにくい、というのが実際のところです。

Q. 期間満了の直前に「更新しません」と伝えれば足りますか。

足りません。更新拒絶の通知が効力を持つのは、期間満了の1年前から6か月前までの間に借主へ届いた場合です（借地借家法26条1項）。この期間を過ぎてから伝えても、通知だけでは更新を止められず、法定更新となってしまいます。しかも通知には正当事由が必要で、通知時点の事情だけでなく、満了時までに明渡しを認めるのが相当かが見られます。更新を止めることを視野に入れるなら、満了のかなり前から準備を始めておくのが安全です。