話し合いで合意できない場合でも、借地借家法には賃料の増減額を請求する制度があります。この争いはまず調停で話し合うこととされており、調停でもまとまらないときは訴訟に進み、最終的には裁判所が相当な賃料を判断します。拒否されても改定を諦める必要はなく、まずは根拠になる資料の確認から始めます。

増額を求められた借主は、裁判が確定するまでは自分が相当と考える額を支払えば足り、貸主が受け取りを拒んだときは、その額を供託しておく方法があります。増額に同意しないことや、相当と考える額を適法に支払い又は供託したことだけを理由に、直ちに滞納として契約を解除されるものではありません。ただし、供託が滞納を防ぐ効果を持つには、受領拒絶などの供託の原因や金額、手続が適法である必要があり、その有効性は個別の確認が必要です。最終的に増額が認められた場合には、それまでの不足額に年1割の利息を付して支払うものとされています。

固定資産税などの公租公課の増減、土地や建物の価格の変動、近隣の同種物件の賃料相場との比較などが主な考慮要素です。従前の改定の経緯や、契約に至った事情も踏まえて判断されます。調停や訴訟では、不動産鑑定士による鑑定が用いられることもあります。どの資料で根拠を示せるかは事案により異なります。

増額に同意しないこと自体で契約を解除されることはありません。確定までの間は、相当と考える額をきちんと払い続けている限り、債務不履行にはならないとされています。ただし、根拠なく大幅に減らした額にすると、後から不足と判断されるリスクがあります。支払額の設定は見通しを踏まえて決めることをおすすめします。

一定期間賃料を増額しない旨の特約は有効とされ、その期間中は増額の請求が制限されます。他方、減額しない旨の特約は、通常の建物賃貸借では借主を拘束しないと解されています。定期建物賃貸借では賃料改定に関する特約の扱いが異なる場合があります。契約書の文言によって結論が変わるため、条項の確認が出発点になります。