• 大家や管理会社から、「建て替えるので、次の更新はしないでほしい」と切り出される。
• 更新の時期に合わせて、「今回で契約を終わりにしたい」という通知が届く。
• 立退料の額を示され、明渡しの同意書にサインしてほしいと求められる。

店舗や事務所を借りて商売をしている方にとっては、事業の場所そのものがかかっています。すぐには返事を決めかねる場面ではないでしょうか。

先に、いちばん大事なところをお伝えします。こうして立退きを求められても、求められたからといって、すぐに応じる義務が当然に生じるわけではありません。借主は借地借家法という法律で手厚く守られていて、貸主の側に法律上の理由がそろわなければ、契約はそのまま続きます。ただし、所定の手続がとられ、その理由も認められれば、契約が終了して明渡しが必要になる場合もあります。応じる義務があるのかどうかは、いま結んでいる契約の種類と、貸主・借主双方の事情しだいで変わってきます。

この記事では、返事をする前に手元で確かめておきたいことを、次の順番で見ていきます。

まず普通借家か定期借家か

出発点は、自分が結んでいるのが「普通借家」なのか、それとも「定期借家（定期建物賃貸借）」なのか、という点です。この違いで、その後の道筋が大きく分かれます。

普通借家には、期間が満了しても契約が続く仕組み、つまり更新があります。定期借家には、その更新がありません（借地借家法26条、38条）。定期借家は、あらかじめ定めた期間が来れば、原則としてそこで契約が終わる約束です。

同じ「立退きを求められた」でも、どちらの契約かで、この先の受け止め方は変わってきます。契約書の表題や条項だけでは、どちらか判別しにくいこともあります。定期借家として有効に成立するには、いくつかの要件を満たしている必要があるためです（この点は、3番目で触れます）。

まずは手元の契約書で、更新についての定めがどうなっているかを見ておいてください。

普通借家で更新拒絶・解約の申入れに必要な「正当事由」

普通借家の場合、貸主が更新を拒んだり、期間の定めのない契約の解約を申し入れたりするには、「正当事由」（＝貸主の側に求められる、退去を通すだけの正当な理由）が必要とされています（借地借家法28条）。生活や営業の土台である建物から、貸主の都合だけで退去を強いられることのないよう、借主を保護するための規定です。賃料の不払いなど、借主の側に落ち度がある場合の解除は、これとはまた別の話になります。

正当事由があるかどうかは、一つの事情だけで決まるものではありません。法律は、次のような事情をあわせて見るものとしています（借地借家法28条）。

• 貸主と借主それぞれが建物を使う必要性（判断の中心に置かれます）
• これまでの契約の経過
• 建物の使われ方や老朽化の程度
• 貸主が示す立退料

ですから、「建て替えたい」「自分で使いたい」という貸主側の希望があるだけで、正当事由が備わるとは限りません。借主がそこで営業を続ける必要性が強ければ、正当事由が認められないこともあります。

正当事由が認められなければ、貸主は更新を拒めません。このときは、契約が法律の定めによって更新され（法定更新。借地借家法26条、28条）、期間の点を除いて、それまでと同じ条件で続きます。更新後は、期間の定めのない契約に変わります。反対に、次に見る通知の手順を踏み、そのうえで正当事由も認められれば、更新拒絶や解約の申入れは効力を持ち、契約は終了へと向かいます。どちらになるかは、まさに事案ごとの判断です。

その通知は更新拒絶・解約の申入れか交渉の持ちかけか

もう一つ、貸主から明渡しを求められても、その中身は一様ではありません。法的な効力をもつ更新拒絶の通知や解約の申入れであることもあれば、「できれば出てほしい」という交渉の持ちかけにとどまることもあります。どちらなのかで、こちらの受け止め方は変わってきます。

通知の要否とタイミングは、契約に期間の定めがあるかどうかで分かれます。

• 期間の定めのある普通借家では、貸主が更新を拒むための通知は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ届いている必要があります（借地借家法26条）。
• 期間の定めのない契約では、貸主から解約の申入れがあると、正当事由があることを前提に、その日から6か月を経過して契約が終わります（借地借家法27条、28条）。

さらに、更新拒絶の通知がされていても、期間満了後に借主が建物を使い続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときは、契約は法定更新されます。解約の申入れから6か月が過ぎた後も借主が使い続けた場合も同じです（借地借家法26条2項、27条2項）。

裏を返せば、こうした手順や正当事由がそろっていない「お願い」の段階では、それに応じる法律上の義務はまだ生じていません。

もっとも、法律上の義務がないことと、応じないほうがよいことは、同じではありません。貸主に相応の事情があるのなら、条件を交渉して、合意のうえで退去したほうが、結果として借主に有利になることもあります。いま自分が置かれているのが交渉の段階なのか、それとも法的な効力が生じる通知が来た段階なのか。そこを見極めてから、返事の中身を考えることになります。

定期借家だと言われたときの注意

貸主から「これは定期借家だから、期間が来たら更新なく終わる」と言われることがあります。定期借家であれば、正当事由がなくても期間満了で契約が終わるのが原則です（借地借家法38条）。

もっとも、期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までに「期間満了で契約が終了する」旨の通知をしなければ、その終了を借主に主張できません。通知が遅れた場合も、通知の日から6か月を経過するまでは同じです（借地借家法38条6項）。契約書の中身だけでなく、この終了通知が届いているか、いつ届いたかも確かめてください。

ただし、「定期借家だ」と言われても、そのとおり定期借家として有効に成立しているとは限りません。定期借家には、書面で契約することや、契約に先立って「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明することといった要件があり、これらを欠くと、「更新なし」の定めは無効となり、更新のある普通借家として扱われます。なお、契約自体は書面のほか電磁的記録でもでき、説明書面も、借主が承諾していれば電子的な方法で受け取っていることがあります（借地借家法38条2項・4項）。定期借家だと言われたことを前提にすぐ判断せず、まずは契約が書面で結ばれているか、契約の前に更新がない旨の説明書面を受け取り、実際に説明を受けていたかを確かめてください。

なお、平成12年3月1日より前から続く居住用の賃貸借では、貸主と合意したとしても、当分の間、法律上、定期借家への切替え自体が認められていません。

定期借家そのものの成立要件や、貸主として定期借家を使う場面については、別のコラムで整理する予定です。

立退料を示されたら明渡しは決まるのか

立退料を示されると、その額を受け取って出ていく話なのだ、と感じるかもしれません。けれども、立退料が法律の上でどう扱われるかは、もう少し込み入っています。

立退料は、正当事由を判断するときの一要素です（借地借家法28条）。ほかの事情と互いに補い合って判断材料になるもので、立退料だけで正当事由が当然に認められるわけではない、というのが最高裁の考え方です（最高裁昭和46年11月25日判決）。ですから、立退料さえ払えば貸主が当然に明渡しを求められる、というわけではありません。借主の側から見れば、示された額を受け取る義務も、その額で合意する義務もありません。

金額についても、ひとことで相場を示せるものではありません。立退料の額は、貸主・借主それぞれが建物を使う必要性の強さ、これまでの契約の経過、建物の状態などによって幅が出ます。事業用であれば、移転にかかる費用や、店舗を移すことで生じる営業上の損失も加わってきます。といっても、これらが当然に全額補償される仕組みではありません。ネット上で「立退料は家賃の何か月分」といった表示を見かけることもありますが、それは法律上の算定基準ではありません。その額が保証されるわけでも、上限になるわけでもないのです。

金額そのものが何を見て決まるのかは「立退料はどう決まるのか」で、店舗や事務所を借りていて営業への影響が大きい場合の扱いは「店舗の立退きと営業補償はどこまで求められるのか」で書いています。

返事とサインの前にそろえるもの

明渡しの同意書や合意書にサインをすると、後で「正当事由がなかったのではないか」と争うことは、基本的に難しくなります。合意には当事者を縛る力があるからです。だからこそ、返事やサインは、条件を十分に確かめてからにしてください。

サインの前に、手元でそろえておきたいのは、次のものです。

• 契約書一式（普通借家か定期借家か、更新や解約の条項、特約の有無）
• これまでのやり取りの記録（いつ、どのような形で明渡しを求められたか）
• 退去することになった場合の条件（退去の時期、原状回復の範囲、内装や設備の扱い、立退料の額と支払時期。いずれも交渉の対象になります）

もう一点、期間満了や解約申入れによって契約が終了する場合には、貸主の同意を得て取り付けた造作や、貸主から買い受けた造作について、借主が時価での買取りを求められることがあります（造作買取請求＝退去のときに、こうした造作を時価で買い取るよう貸主に求められる権利。借地借家法33条）。ただ、この権利は特約で外すことができ、実際の契約書でも排除の条項が置かれていることがあります。契約書の特約を確認しておいてください。合意して退去する場合の造作や内装の扱いは、退去条件の一つとして別に取り決めることになります。