REAL ESTATE ｜ 事業者・テナントの方へ
立退きを求められた方へ
事業所や店舗、オフィスを借りて事業を営むなかで、ある日、貸主や管理会社から退去を求める通知が届く。建替えや再開発を理由に、期限を切って返事を迫られることもあります。まず落ち着いて、契約書と通知の内容を確認するところから始めます。
CASE
このような場面のご相談
契約を更新しないという通知が貸主から届いた
建替えや老朽化を理由に、退去を求められている
再開発を理由に、立退きを打診された
提示された条件や立退料に納得がいかない
期限を切られ、返事を迫られている
POINT
知っておきたいこと
貸主から退去を求められても、それだけで直ちに出て行かなければならないわけではありません。普通建物賃貸借では、貸主が契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、原則として正当事由が必要です。ただし、定期建物賃貸借、一時使用目的の賃貸借、賃料滞納などの契約違反による解除では扱いが異なるため、まず契約の種類と終了理由を確認する必要があります。立退料は、正当事由が問題となる場面でこれを補う要素の一つであり、提示された条件に納得できなければ、応じる前に交渉の余地があります。
立退料の金額は、事案ごとの事情によって変わり、一律の相場があるわけではありません。考慮される主な要素として、移転にかかる実費、店舗であれば移転や休業に伴う営業上の影響、内装や設備に投じた費用（造作）、これまで賃借してきた権利の価値などが挙げられます。事業用の物件では、住居に比べて検討する要素が増えます。
どのような場合にいくら受け取れるかをあらかじめお約束できる性質のものではありませんが、何が考慮されるのかを知っておくことが、提示された条件を検討する出発点になります。
APPROACH
対応の進め方
はじめに、賃貸借契約書と、貸主から届いた通知の内容を確認します。契約の期間や更新の定め、通知された退去の理由と時期を照らし合わせ、どのような対応が可能かを見極めます。店舗であれば、内装や設備の工事に関する資料、営業の状況がわかる資料もあわせて拝見します。
そのうえで、退去の時期や立退料の条件について、貸主側と交渉します。話し合いで折り合いがつく場合には、合意した内容を書面に残し、後日の行き違いを防ぎます。退去の時期、金銭の額と支払時期、原状回復の範囲は、条項として明確に残します。
交渉でまとまらない場合には、調停や訴訟の場で解決を図ることもあります。逆に、貸主側から明渡しを求める訴訟を起こされることもあります。いずれの段階でも、見通しと費用をご説明しながら進めます。
TIMING
相談のタイミング
退去や立退料について、期限を切って返事を求められることがあります。ただ、提示された条件にその場で応じる前に、一度、契約書と通知の内容を確かめておくことをおすすめします。期限が迫っていても、慌てて署名や合意をする必要はありません。
いったん条件を持ち帰り、内容を検討してから返事をすることは、通常の交渉の範囲です。どのような要素が考慮されるのかを踏まえたうえで判断できると、納得のいく形に近づけやすくなります。判断に迷われたら、契約書と届いた通知を手元に、まずは状況をお知らせください。
お問い合わせ建物を貸している貸主・オーナーの立場でのご相談は、建物明渡し・立退き（貸主側）のページで扱っています。
FAQ
よくあるご質問
立退きを求められたら、退去に応じなければなりませんか
退去を求められたという事実だけで、応じる義務が生じるわけではありません。契約が普通建物賃貸借であれば、貸主側の更新拒絶や解約申入れには原則として正当事由が要ります。一方、定期建物賃貸借や一時使用目的の賃貸借、あるいは賃料滞納など借主側の契約違反を理由とする解除の場合は、この原則がそのまま当てはまりません。だからこそ、最初に見るべきは手元の契約書がどの種類か、そして通知に書かれた終了理由が何か、の2点です。正当事由や提示条件が十分かどうかは、そのうえで個別に検討することになります。
立退料はどのように決まりますか
一律の相場や計算式はなく、事案ごとの事情を踏まえて決まります。具体的には、引っ越しや移転先の確保にかかる実費、休業や売上への影響、内装・設備に投じた費用、長く借りてきた権利の価値といったものが材料になります。貸主が明渡しを求める事情の強さとの兼ね合いでも変わるため、まず契約内容と物件の使用状況を確かめるところから始めます。
提示された条件にすぐ返事をすべきですか
その場で返事をする必要はありません。期限を切られていても、提示された立退料や退去時期をいったん持ち帰り、契約書や通知と照らして検討してから答えることは、交渉として当然のことです。早い段階で応じてしまうと、後から条件を見直すことが難しくなる場合もあります。判断に迷うときは、返事をする前にご相談ください。
店舗の内装や営業への影響も考慮されますか
店舗や事業用の物件では、住居にはない要素が問題になります。内装や設備に投じた費用、退去や移転に伴う休業や売上への影響、移転先の確保などが、条件を検討するうえでの考慮要素となり得ます。これらをどの範囲で主張できるかは事案によって異なるため、工事や営業の状況がわかる資料をもとに検討します。