契約で建替えや増改築に地主の承諾が必要とされている場合でも、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟という手続があります。もっとも、増改築を制限する特約があるときの許可と、契約の更新後に建物を建て替えるときの許可とでは要件が異なり、借地の種類や契約の時期、工事の内容によって使える手続や見通しが変わります。契約が古く旧借地法が適用される場合や、定期借地か普通借地かによっても前提が異なります。工事に着手する前に、契約書の条項を確認し、地主との交渉と併せて進め方を検討する必要があります。

賃借権である借地権を第三者に譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合でも、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続があり、承諾料の支払いを条件に認められることがあります。売却の話を進める順序や地主への切り出し方で結果が変わることもあるため、早い段階でご相談ください。

更新料は、法律上当然に発生するものではありません。契約書に更新料の定めがあるか、あるとしてどのような内容か、これまでの支払いの経緯がどうかによって判断されます。定めの内容や金額によっては効力が争われることもあります。契約書と過去の更新時の資料を確認したうえで、対応を検討します。

建物のある借地では法定更新の制度があり、地主が更新を拒むには正当事由が必要とされています。期間が満了したからといって、直ちに明渡しを求められるものではありません。他方、定期借地の契約では更新がなく、扱いが異なります。旧借地法の時代の契約かどうかでもルールが変わるため、契約の時期と種類の確認が出発点になります。

任意の交渉の段階では、提示された条件のまま応じる義務が直ちにあるわけではありません。借地人・借家人の立場では、貸主側に更新を拒む正当事由があるか、立退料の水準が相当かが主な問題になります。ただし、定期建物賃貸借など更新のない契約では正当事由の枠組みは当てはまらず、契約の種類によって扱いが異なります。移転の負担や営業への影響を踏まえ、条件が見合うものかを検討する余地があります。提示を受けた資料を手元に、状況をお知らせください。