できます。各共有者は原則としていつでも分割を請求でき、協議で決まらなければ裁判所に求めることができます。分け方は、土地を物理的に分ける、誰かが取得して他の共有者に代償金を払う、競売で売って代金を分ける、のいずれかを事案に応じて裁判所が選びます。反対する共有者がいても、分割を求める妨げにはなりません。

共有持分は、他の共有者の同意がなくても譲渡できます。ただし、持分だけを買い取る相手は限られ、価格も、不動産全体の価値に持分の割合を乗じた額より低くなることがあります。他の共有者への売却や、全員で足並みをそろえた共同売却と比較しながら検討することになります。どの選択肢が現実的かは、共有者間の関係にもよります。

所在の分からない共有者がいても、共有関係を解消する方法はあります。近年の民法改正で、所在等が不明な共有者の持分を裁判所の関与の下で取得したり、不動産全体を譲渡したりする制度が設けられました。不在者財産管理人の選任など、従来からの手続を使う場面もあります。状況に応じて使い分けますので、初回相談で進め方をお伝えします。

まずは共有者間の協議です。協議が調わなければ共有物分割の訴訟になり、分け方は裁判所が決めます。そのときに見られるのは、不動産の使われ方、取得を希望する共有者がいるか、代償金を支払う資力があるか、といった事情です。ご希望に近い形で解決するには、訴訟になってからではなく、協議の段階から方法を選んで組み立てます。

賃料などの収益は持分の割合に応じて各共有者に帰属し、共有者どうしの間では、固定資産税などの負担も持分に応じて分け合うのが原則です。もっとも固定資産税については、共有者は自治体に対して連帯して納める義務を負い、一人が全額を請求されることもあります。その場合は、いったん支払った共有者が他の共有者へ持分に応じた精算を求めることになります。こうした金銭の清算は、共有物分割の話し合いの中で併せて調整することもあります。